Pagó las obras de una vivienda que no era suya: el Supremo permite recuperar lo invertido

Una situación más frecuente de lo que parece

Una pareja se instala en una casa de los padres de uno de ellos, o en una planta sin terminar de un edificio familiar, y paga de su bolsillo las obras para hacerla habitable: albañilería, instalaciones, cocina, baño, muebles. Años después la relación se rompe y quien pagó se marcha. La vivienda, con todas las mejoras, sigue siendo del dueño del inmueble. La pregunta es si quien invirtió puede recuperar lo que puso, y por qué vía.

El caso

En 2009 una pareja sin trabajo se trasladó al pueblo del padre de él, que tenía un edificio de tres plantas del que solo estaba hecha la estructura de hormigón. Entre 2009 y 2010 se acondicionó la primera planta como vivienda. El juzgado declaró probado que la obra, el equipamiento y el mobiliario los pagó íntegramente ella, con transferencias de sus padres y abuelas: 47.463,02 euros. Vivieron allí con su hijo hasta 2016, cuando ella se fue. Reclamó al propietario lo invertido.

El juzgado y la Audiencia Provincial de Córdoba desestimaron la demanda sin negar que ella había pagado. Su razón era otra: la acción de enriquecimiento injusto es subsidiaria, solo cabe si no hay otra norma que regule el caso, y para ellos esa norma existía: el artículo 361 del Código Civil, que regula lo que ocurre cuando alguien edifica de buena fe en terreno ajeno y da al dueño del suelo la opción de quedarse la obra indemnizando o de obligar a quien edificó a comprarle el terreno.

Lo que fija el Supremo

La sentencia 1306/2026, de 23 de julio (Sala Primera, rec. 9991/2021, ECLI:ES:TS:2026:3446) casa esa decisión por dos razones. La primera, que no había accesión de la que hablar: no se edificó nada nuevo, sino que se acondicionó un espacio que ya estaba construido. La segunda, que es la que generaliza: «constituye doctrina jurisprudencial que no deben regir las normas de la accesión cuando el dueño del terreno conoce y autoriza la edificación o las obras que se ejecutan en su finca». Aquí el propietario no solo lo sabía: trabajó en la obra con su hijo.

Descartado el artículo 361, y sin contrato ni norma específica que regulara la reclamación, la vía del enriquecimiento injusto quedaba abierta. La Sala comprueba sus requisitos —que uno gane a costa de que otro pierda, con relación entre ambas cosas, y que no haya causa que lo justifique— y los da por cumplidos: el propietario dispone de «una vivienda completamente terminada, acondicionada y amueblada sin haber realizado gasto alguno», y la causa de aquella inversión desapareció con la ruptura. Le condena a pagar los 47.463,02 euros, con los intereses legales desde la demanda y las costas de primera instancia.

Por qué importa cómo se plantea la demanda

La sentencia enseña que el resultado depende en gran medida de la acción que se ejercite. Dos tribunales cerraron la puerta a una reclamación probada por entender que había que acudir a otra norma, y hicieron falta siete años y un recurso de casación para abrirla. Cuando entre quien paga y el dueño hay un acuerdo —un préstamo de uso de la vivienda, una promesa, un pacto sobre las obras—, el conflicto se resuelve en primer lugar por las reglas de ese acuerdo; y el enriquecimiento injusto solo entra cuando no hay otra vía. Elegir bien el fundamento, y en su caso plantear peticiones subsidiarias, es parte del pleito.

La prueba lo es todo

En el caso, el propietario sostuvo que las obras las habían pagado él y su esposa. Lo que inclinó la balanza fueron las transferencias recibidas por la demandante durante la obra, que ella conservara las facturas y documentos, los movimientos de la cuenta común de la pareja y que el propietario no acreditara disponer entonces de dinero para costearla. Sin esa prueba, la doctrina no habría servido de nada.

Qué conviene revisar

Quien ha pagado obras en una vivienda que no es suya —de los suegros, de los padres de la pareja, de un familiar— y quien es dueño de un inmueble mejorado por otro tienen que mirar lo mismo: si el propietario conocía y consentía las obras; si hubo algún acuerdo, escrito o no, sobre quién pagaba y a cambio de qué; qué documentos acreditan quién pagó y cuánto; y si el asunto debe ventilarse dentro de una liquidación de gananciales o de una herencia. Cada caso depende de esos hechos y de su prueba.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Civil.