Compró un piso, lo reformó y apareció un vicio oculto: por qué puede perder lo invertido en las obras

Una secuencia muy habitual

Se compra un piso de segunda mano a buen precio, precisamente porque hay que reformarlo. Se hace la obra, y durante esa obra o poco después aparece lo que nadie había visto: un problema en la estructura, en las instalaciones o en el cerramiento. La primera reacción es pensar en deshacer la compra y que el vendedor lo devuelva todo. Pero «todo» no significa lo mismo según lo que el vendedor supiera, y hay un plazo muy corto que suele correr sin que el comprador lo advierta.

Lo que dice el Código Civil

El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso, o que disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. No responde de los defectos a la vista, ni de los ocultos si el comprador es un perito que por su profesión debía conocerlos.

El artículo 1485 añade que esa responsabilidad existe «aunque los ignorase», salvo que se haya pactado lo contrario y el vendedor, en efecto, los ignorara. Y el artículo 1486 da al comprador dos opciones: «desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos». Los daños y perjuicios solo aparecen en su segundo párrafo y con una condición: que el vendedor «conocía los vicios o defectos ocultos» y no los manifestó, y que el comprador opte por la rescisión.

El caso: 30.000 euros de precio y 46.465,74 de reforma

En junio de 2016 una compradora adquirió un piso por 30.000 euros, pagó 5.152,50 euros de gastos de la compraventa e hizo obras por 46.465,74 euros. El piso tenía aluminosis. Demandó al vendedor por vicios ocultos, pidiendo la resolución de la venta, la devolución del precio y de los gastos y una indemnización equivalente al coste de la reforma.

El Juzgado de Sabadell le dio la razón en todo: 81.618,24 euros, con el argumento de que el vendedor se enriquecería si recuperaba el piso reformado. La Audiencia Provincial de Barcelona mantuvo la resolución, pero redujo la condena a 35.152,50 euros: había quedado acreditado que el vendedor desconocía la aluminosis, de modo que no se daba la condición del artículo 1486 para indemnizar, y razonó que tampoco cabía enriquecimiento injusto, porque esa situación tiene su base en la propia regulación legal.

Lo que decide el Supremo, y lo que deja sin decidir

La STS 1448/2026, de 17 de septiembre (Sala Primera, rec. 1206/2022, ECLI:ES:TS:2026:3790) desestima los dos recursos de la compradora, con costas. Y aquí conviene leer con cuidado, porque la sentencia no resuelve de fondo si quien reforma un piso puede recuperar esa inversión por enriquecimiento injusto.

Lo que dice es que esa acción nunca se ejercitó. La demanda planteaba la redhibitoria y los daños; el enriquecimiento lo introdujo el juzgado en su sentencia, y la compradora solo lo invocó al contestar a la apelación. Para la Sala, la cuestión no era si el enriquecimiento exige mala fe del vendedor, sino algo previo: «si la recurrente podía obtener en virtud de esa institución una cantidad que no había reclamado en la demanda con fundamento en dicha acción». Y añade que el coste de las obras, como daño, ha de resolverse dentro del régimen del artículo 1486 y «no puede obtenerse mediante la introducción extemporánea en casación de una acción distinta de la que fue ejercitada en la demanda».

Es decir: la puerta del enriquecimiento no se ha cerrado con doctrina, pero aquí ya no se podía abrir. Conviene ponerlo junto a la STS 1306/2026, de 23 de julio, que sí condenó a devolver 47.463,02 euros de obras en vivienda ajena por esa vía, aunque en un supuesto distinto: sin compraventa ni norma específica que regulara el reembolso. Si la solución se trasladaría a una venta con vicios ocultos es una pregunta que la sentencia de septiembre no contesta, y la Audiencia de Barcelona la respondió en sentido contrario.

El plazo: seis meses desde la entrega, no desde que se descubre

El artículo 1490 del Código Civil extingue estas acciones «a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida». La ley no dice que corran desde que el defecto se descubre, y es lo que más sorprende a quien compra para reformar: entre la licencia, la obra y las primeras humedades pueden irse esos seis meses.

La STS 968/2026, de 22 de junio (rec. 8502/2021, ECLI:ES:TS:2026:2712) lo muestra con un caso al límite: entrega el 8 de febrero de 2019, plazo vencido el 8 de agosto y demanda presentada el 2 de septiembre, a las 13:42. La Audiencia la declaró caducada; el Supremo lo corrige porque la demanda admite el «día de gracia» hasta las quince horas del día hábil siguiente, que hoy el artículo 135.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil extiende de forma expresa a los plazos «procesal o sustantivo». Es un margen de horas, no una prórroga. Y esa sentencia solo resuelve la caducidad: devuelve el asunto a la Audiencia para que decida el fondo.

Lo que estas sentencias no dicen

No dicen que el comprador pierda siempre las obras. Si se prueba que el vendedor conocía el defecto y lo calló, el artículo 1486 sí abre la indemnización, y lo que en el caso se discutió fue precisamente ese conocimiento. Tampoco obligan a deshacer la venta: la rebaja del precio es la otra opción legal, y en este asunto se pidió solo de forma subsidiaria, por 22.146,63 euros.

Tampoco agotan las vías. Si el defecto viene de la construcción y el edificio está dentro de plazo, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, añade en su artículo 17 la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a propietarios y terceros adquirentes, con plazos de diez, tres y un año desde la recepción de la obra, sin perjuicio de la del vendedor. Y puede plantearse si el defecto es tan grave que constituye un incumplimiento del contrato y no un simple vicio, cuestión que aquí no se examinó y que depende de cada caso. Nada de ello es automático.

Qué conviene revisar

Para quien ha comprado y acaba de encontrar un defecto, cuentan la fecha de la entrega y lo que queda de esos seis meses; qué dice la escritura sobre el estado del inmueble y sobre los vicios; qué indicios hay de que el vendedor lo supiera, y qué informe técnico lo acredita; y qué se pide y con qué fundamento, porque este asunto muestra que lo que no se plantea en la demanda no se puede recuperar después. Para quien ha vendido y recibe la reclamación, cuentan esas mismas fechas, la cláusula de la escritura y la prueba de lo que sabía cuando vendió. Cada asunto depende de esos datos.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Civil.