Vivienda entregada con retraso: el promotor paga su valor de uso

La llave que llega tarde

El contrato de compraventa de una vivienda en construcción suele fijar una fecha de entrega, o una fórmula para calcularla: tantos meses desde la licencia, desde el inicio de la obra o desde el certificado final. Cuando esa fecha pasa sin que el promotor entregue, el comprador sigue pagando donde vive, o deja de percibir la renta que habría obtenido alquilándola, o simplemente espera. La pregunta que se repite es si ese retraso da derecho a una indemnización y, sobre todo, qué hay que probar para obtenerla.

La norma de partida es general. El artículo 1101 del Código Civil obliga a indemnizar los daños y perjuicios a quien, en el cumplimiento de sus obligaciones, incurre en «dolo, negligencia o morosidad». La indemnización comprende tanto la pérdida sufrida como la ganancia dejada de obtener (artículo 1106), y el deudor de buena fe responde de los daños previstos o que se hayan podido prever al contratar (artículo 1107). Lo discutido no es si el retraso se indemniza, sino si el daño tiene que acreditarse en cada caso o si se da por supuesto.

El caso: una promoción con más de un año de retraso

Los compradores habían adquirido viviendas de protección oficial en una promoción de Madrid. El contrato fijaba la entrega en veinticuatro meses desde la licencia de obras, concedida el 11 de agosto de 2005, de modo que el plazo vencía el 11 de agosto de 2007. El certificado final de obra no se expidió hasta marzo de 2008 y las escrituras se firmaron en julio y agosto de ese año. Los compradores reclamaron, como daño derivado del retraso, lo que habría costado alquilar una vivienda protegida de características similares durante esos meses, calculado con los módulos oficiales de la Comunidad de Madrid.

El juzgado dio por probado el retraso, pero desestimó la demanda: ninguno de los compradores había acreditado que tuviera que alquilar otra vivienda mientras esperaba. La Audiencia Provincial de Madrid revocó esa sentencia y condenó a la promotora a pagar a cada comprador la cantidad reclamada. La promotora recurrió en casación, y el Tribunal Supremo, en la sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre (Sala Primera, rec. 7999/2021, ECLI:ES:TS:2026:3730), ha desestimado el recurso.

Lo que dice el Supremo: el daño «habla por sí mismo»

La Sala aplica la doctrina del daño ex re ipsa, la del perjuicio que no necesita prueba porque se deduce del propio incumplimiento. Y la razona así: «El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla». Añade que esa indisponibilidad «es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable».

La consecuencia práctica es la que interesa al comprador: no necesita demostrar que alquiló otra vivienda ni que dejó de alquilar la suya. El daño es la pérdida del uso, sea propio o ajeno, y se cuantifica, como se pidió en el caso, «en el valor del alquiler de una vivienda de similares características por el tiempo que, en cada caso, se retrasó su entrega». La sentencia confirma así el criterio que la Sala ya había aplicado en la sentencia 623/2014, de 18 de noviembre, y antes en una de 23 de julio de 1997.

Dónde está el límite

La promotora invocaba otra sentencia de la misma Sala, la 290/2014, de 10 de septiembre, que exigió probar el perjuicio. El Supremo explica que no hay contradicción: aquel asunto era una permuta de solar por obra futura y lo que se reclamaba era un lucro cesante. Y fija el alcance de su doctrina con precisión: el daño ex re ipsa «no es aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño». El retraso en la entrega de una vivienda es uno de esos casos; otros incumplimientos seguirán exigiendo que el daño se acredite.

Conviene no confundir tampoco la indemnización con la resolución del contrato. En el caso, la Audiencia precisó que el plazo de entrega no se había pactado como esencial, de modo que lo discutido no era si los compradores podían desistir de la compra, sino el perjuicio que el retraso les había causado. El artículo 1124 del Código Civil permite a quien sufre el incumplimiento optar entre exigir el cumplimiento o la resolución, «con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos»: quien recibe la vivienda tarde y se queda con ella conserva, por tanto, el derecho a reclamar el retraso. Y el retraso tiene que ser imputable al vendedor; en el caso, la Audiencia apreció que no estaba amparado en ningún motivo capaz de exonerarle.

Qué conviene revisar

Lo primero es el propio contrato, por dos motivos. Uno, porque de él depende cuál era exactamente la fecha de entrega, que muchas veces no es un día concreto sino un plazo que se cuenta desde otro hecho. Otro, porque puede contener una cláusula penal por retraso, y en ese caso rige el artículo 1152 del Código Civil: la pena «sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado». Es decir, la cantidad pactada para el retraso puede ser la única que se pueda reclamar, según cómo esté redactada la cláusula.

Lo segundo es la referencia para cuantificar. En el caso eran viviendas protegidas, con módulos oficiales de renta; en la vivienda libre no hay un módulo publicado, y el valor de alquiler de una vivienda equivalente habrá de acreditarse por otra vía. Y lo tercero es el tiempo: las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años «desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación» (artículo 1964.2 del Código Civil), plazo que se redujo en 2015 y que cuenta con un régimen transitorio para las obligaciones anteriores. Dejar pasar años entre la entrega y la reclamación es la forma más segura de perder la discusión antes de empezarla.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Civil.