Prestar una vivienda «mientras la necesite»

El supuesto

La sentencia n.º 1273/2026, de 21 de julio, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (ECLI:ES:TS:2026:3345, recurso de casación n.º 7016/2025), resuelve un supuesto de los que se convienen a diario y casi nunca por escrito. La propietaria de una vivienda cedió su uso, verbalmente y sin contraprestación alguna, a una persona que atravesaba una situación de vulnerabilidad, con la indicación de que podría permanecer en ella todo el tiempo que quisiera, mientras lo necesitara. La cesión se prolongó durante años. En 2022, la entidad tutelar de la propietaria interpuso demanda de desahucio por precario.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. La Audiencia Provincial la revocó, por entender que lo convenido era un comodato y que este no se había extinguido. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y, asumiendo la instancia, confirma el desahucio.

Comodato y precario no son lo mismo

El artículo 1740 del Código Civil define el comodato como el contrato por el que una parte entrega a otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva; y añade que es esencialmente gratuito. De ahí que la gratuidad no distinga una figura de la otra: la comparten ambas. Lo que separa al comodato del precario es la existencia de un plazo o de un uso determinado.

Cuando ese elemento concurre, rige el artículo 1749: el comodante no puede reclamar la cosa sino después de concluido el uso para el que la prestó, salvo urgente necesidad sobrevenida. Cuando no concurre, rige el artículo 1750: si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad. El propio precepto añade que, en caso de duda, la prueba incumbe al comodatario.

Qué resuelve la sentencia

La Sala Primera razona que la mera necesidad de alojamiento no constituye un uso determinado en el sentido del artículo 1750. Un uso determinado es concreto y verificable, y lleva en sí mismo el momento en que se agota; la necesidad de vivienda, por el contrario, es indefinida y depende exclusivamente de la situación del ocupante.

De ahí la conclusión que hace útil la resolución: aunque el acuerdo inicial se calificara como comodato, si su duración queda sometida solo a la necesidad o a la voluntad del ocupante, la relación deviene precario, y el propietario recupera la facultad de reclamar la restitución cuando lo estime oportuno. El precario, en la jurisprudencia consolidada de la Sala, es la tenencia de una cosa sin título, sin renta y por mera tolerancia del dueño.

Por qué la fórmula amable acaba jugando en contra

La cesión familiar o solidaria de una vivienda se pacta casi siempre de palabra y con expresiones deliberadamente abiertas: mientras lo necesites, hasta que te recuperes, el tiempo que haga falta. Quien las emplea suele creer que está ampliando la protección del ocupante. Lo que resulta de esta doctrina es lo contrario: cuanto más indeterminada es la fórmula, menos consistencia tiene el título de quien ocupa, porque no hay término ni destino que oponer a la reclamación del propietario.

La contrapartida importa igual: un comodato con plazo cierto o con un uso definido sí vincula al cedente durante ese tiempo. La diferencia de régimen entre una cosa y otra es considerable, y se decide por cómo se configuró la cesión, no por la denominación que las partes le dieran.

El cauce procesal

La reclamación de la posesión de una finca cedida en precario se sustancia por el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, conforme al artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a instancia del dueño, del usufructuario o de cualquier otra persona con derecho a poseer. El objeto de ese procedimiento es limitado: se discute si existe o no título que ampare la ocupación, no la propiedad ni las relaciones económicas entre las partes.

En qué se fija el tribunal

De la resolución se desprende qué extremos resultan determinantes cuando se discute la naturaleza de una cesión gratuita: si se fijó o no un plazo; si se señaló un uso concreto y verificable, distinto de la simple necesidad de alojamiento; si la duración depende de la voluntad del ocupante o de un término ajeno a ella; qué prueba existe de lo convenido, teniendo en cuenta que el artículo 1750 la hace recaer sobre quien afirma el comodato; y si han sobrevenido circunstancias que, conforme al artículo 1749, permitan reclamar antes de tiempo. Todo ello depende de los hechos y de la prueba de cada asunto.

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