Venta de activos esenciales sin acuerdo de junta: qué ocurre con el comprador

El supuesto: una sociedad que vendió todo su patrimonio y conservó sus deudas

La Sala Primera del Tribunal Supremo resuelve en su sentencia n.º 881/2026, de 9 de junio (rec. 6349/2023, ECLI:ES:TS:2026:2556, ponente el Excmo. Sr. D. Rafael Sarazá Jimena), una cuestión que llevaba una década dividiendo a las audiencias provinciales y a la doctrina: qué consecuencias tiene, frente al comprador, que el administrador de una sociedad venda activos esenciales sin el acuerdo de la junta general que exige el artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital.

El caso enjuiciado era de manual. Una sociedad vendió treinta y ocho inmuebles — el único patrimonio que constituía su fuente de ingresos — por quinientos euros cada uno, precio que la compradora retuvo para atender las deudas de la vendedora. En el contrato se hizo constar que ninguno de los bienes tenía la condición de activo esencial. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife concluyó lo contrario: la operación dejó a la sociedad «despatrimonializada», sin ingresos y con su actividad paralizada, de modo que equivalía a una liquidación de hecho. Una socia impugnó la compraventa.

Qué es un activo esencial y por qué decide la junta

El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital, introducido por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, atribuye a la junta general la competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», y añade que se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.

Conviene retener que ese veinticinco por ciento es una presunción, no una definición. En el asunto resuelto el carácter esencial no se apreció por la cifra, sino por la función del bien: la audiencia razonó que era «indiferente que aludamos al criterio cuantitativo o a la naturaleza de los activos vendidos cuando con esa operación lo que se ha dejado es despatrimonializada a la sociedad». El precepto protege a los socios frente a decisiones del órgano de administración que suponen, en palabras de la sentencia, «una sustitución o una modificación de facto del objeto social».

La solución del Tribunal Supremo: aplicación analógica del artículo 234.2

La discusión doctrinal se planteaba entre dos tesis. Para una, la competencia de la junta es un límite legal al poder de representación, de suerte que sin acuerdo la sociedad no queda vinculada y la operación es nula con independencia de la buena o mala fe del tercero. Para la otra, procede proteger al adquirente diligente.

El Tribunal Supremo se inclina por la segunda, y lo hace por identidad de razón con los actos ajenos al objeto social. Aprecia una laguna legal — la Ley de Sociedades de Capital no regula los efectos frente a terceros de estos actos — y concluye que «consideramos aplicable analógicamente en este caso el art. 234.2 LSC: la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave». El argumento de fondo es que la operación sobre activos esenciales se presenta ante el tercero, en la mayor parte de los casos, como «un simple acto de gestión ordinaria», y que «para saber si está contratando sobre activos esenciales, la publicidad del Registro Mercantil le es de poca utilidad».

La resolución descarta que a ello se oponga el artículo 9 de la Directiva (UE) 2017/1132, y recupera expresamente la doctrina de las competencias implícitas de la junta que ya sentó la STS 285/2008, de 17 de abril.

Los socios no quedan desprotegidos

La sentencia cierra el flanco que la tesis contraria denunciaba. Si el administrador realiza la operación sin acuerdo de junta y causa un daño a la sociedad, en la acción social de responsabilidad «el administrador no podrá invocar en su descargo la regla de protección de la discrecionalidad empresarial del art. 226 LSC», por tratarse de una conducta contraria a la ley. Y el tercero que ve anulada su adquisición conserva la acción individual del artículo 241 de la misma ley frente al administrador.

La buena fe no se presume sin más: el comprador tiene que comprobar

Aquí está el matiz que conviene no perder al leer los titulares. Que el artículo 234.2 proteja al tercero no significa que el artículo 160.f) le sea indiferente. La sentencia lo dice con claridad: los terceros «han de realizar las actuaciones adecuadas, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, para asegurarse de que contratan con un administrador social que actúa dentro de su ámbito de competencia», y esa previsión legal ha de tomarse en consideración al valorar su buena fe y la ausencia de culpa grave.

Dicho de otro modo: la protección existe, pero se gana. No opera como un salvoconducto automático ni depende de una fórmula, sino del examen de las circunstancias de cada operación.

Por qué en este caso la venta se anuló

Pese a fijar una doctrina favorable al tráfico, el Tribunal Supremo estimó el recurso y anuló la compraventa, condenando a la adquirente a restituir las fincas. Pesaron dos grupos de circunstancias. La primera, que la sociedad administradora de la compradora había sido socia de la vendedora hasta cinco años antes, lo que le permitía acceder a mayor información «con más facilidad que la que tendría un tercero completamente ajeno». La segunda, las características de la propia operación: se transmitió la totalidad de los activos sin recibir cantidad alguna y manteniendo la vendedora sus deudas.

Merece subrayarse un dato de técnica contractual: en la escritura constaba la manifestación de que los bienes no eran activos esenciales, y la audiencia se había apoyado en ella. Esa manifestación no cerró el examen de la buena fe del comprador, que el Tribunal Supremo realizó atendiendo al conjunto de las circunstancias.

Una advertencia que excede del derecho de sociedades

Al corregir a las instancias, la sentencia recuerda una regla de obligaciones que se aplica muy lejos del ámbito societario. Las instancias habían dado por hecho que la vendedora quedaba «saneada» porque la compradora asumía las cargas. No es así: conforme al artículo 1205 del Código Civil, la sustitución del deudor no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor. Sin ese consentimiento hay una «asunción cumulativa de deuda», que no libera al deudor originario sino que añade un obligado más.

Lo mismo rige cuando la venta de una finca hipotecada se hace con retención o descuento del importe garantizado, según el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. La Sala se remite a su sentencia 314/2020, de 17 de junio. Quien vende un inmueble gravado y pacta con el comprador que este «se queda la deuda» sigue debiendo frente al acreedor mientras el acreedor no lo libere.

Qué conviene revisar

La resolución no crea deberes nuevos: ordena las consecuencias de los que ya existían, y de su lectura se desprenden algunas comprobaciones útiles.

En quien adquiere, el punto en el que se fijó el tribunal fue la diligencia acreditable: qué información tenía a su alcance según su relación con la vendedora, y si las condiciones de la operación — alcance de lo transmitido, precio, forma de pago — eran las de un acto de gestión ordinaria. Donde esas señales existan, recabar el acuerdo de la junta deja de ser una cautela ornamental. En quien administra, la consecuencia es directa: prescindir del acuerdo cuando la operación compromete el patrimonio con el que la sociedad desarrolla su objeto no queda amparado por la discrecionalidad empresarial. Y en quien es socio, la sentencia confirma que la ausencia de acuerdo sigue siendo relevante, aunque su éxito frente al adquirente dependa de que este no obrara de buena fe.

Cada supuesto depende, en fin, de la prueba concurrente y de la valoración de las circunstancias que corresponde al tribunal de instancia, como la propia sentencia se encarga de recordar al remitir el juicio de buena fe al caso concreto.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Mercantil.