La vivienda hipotecada en la segunda oportunidad

Dos caminos, y la vivienda decide cuál se toma

La exoneración del pasivo insatisfecho admite dos modalidades, y la diferencia entre ambas no es de trámite. Cabe obtenerla previa liquidación de la masa activa, es decir, realizando el patrimonio del deudor y exonerando lo que quede sin pagar; y cabe obtenerla con sujeción a un plan de pagos y sin liquidación, conforme al artículo 495.1 del texto refundido de la Ley Concursal, en la redacción dada por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre.

Para quien conserva una vivienda gravada con hipoteca, la elección de la vía no es indiferente: de ella depende que la casa se realice o no. El artículo 495.2 sitúa el momento límite de la opción - la solicitud con plan de pagos puede presentarse en cualquier momento antes de que el juez acuerde la liquidación de la masa activa - , de modo que se trata de una decisión que caduca.

Qué permite el plan de pagos cuando hay hipoteca

La modalidad de plan de pagos contiene una regla específica para las deudas con garantía real cuya cuantía pendiente excede del valor de la garantía. El artículo 492 bis.2 dispone que se mantengan las fechas de vencimiento pactadas, pero que la cuantía de las cuotas se recalcule tomando solo la parte de la deuda pendiente que no supere el valor de la garantía; y que a la parte que exceda de ese valor se le aplique el tratamiento que corresponda a su clase, quedando exonerada la no satisfecha conforme al artículo 500.

A ello se añade el artículo 497.2.1.º, que fija en cinco años - frente a los tres del régimen general - la duración del plan cuando no se realice la vivienda habitual del deudor y, en su caso, de su familia. El sistema, por tanto, contempla expresamente la conservación de la vivienda, al precio de un plan más largo y de un calendario que ha de cumplirse.

El concurso sin masa: la vía a la que conduce el sobregravamen

El problema es que la vivienda muy hipotecada suele empujar el procedimiento hacia otro cauce. El artículo 37 bis considera que existe concurso sin masa, entre otros supuestos, cuando los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes (letra d). Es la definición legal de lo que en la práctica se llama vivienda sobregravada: la deuda hipotecaria pendiente supera lo que el inmueble vale.

En ese escenario, la exoneración se solicita por el cauce del artículo 501, previsto para los concursos sin masa en los que no se hubiera acordado la liquidación y para los casos de insuficiencia de masa activa. De ahí nació la pregunta que ha llegado al Tribunal Supremo: si en ese cauce cabe también adecuar el crédito privilegiado al valor del bien y tratar el exceso como crédito exonerable.

La sentencia de 22 de julio de 2026

La Sala Primera del Tribunal Supremo resolvió el 22 de julio de 2026 un supuesto de concurso consecutivo anterior a la Ley 16/2022 en el que el deudor, cuyo único activo era una vivienda habitual con dos hipotecas que sumadas excedían de su valor, propuso un plan consistente en mantener la primera carga y recortar la segunda, sin ofrecer cantidad alguna a los créditos exonerables.

El pronunciamiento tiene tres piezas. La primera es favorable al deudor: no cabe rechazar por extemporánea la propuesta de plan de pagos de quien no tuvo oportunidad procesal de presentarla, situación propia del régimen transitorio. La segunda es la que decide el recurso: el contenido mínimo que exige el artículo 496.1 - el calendario de pagos de los créditos exonerables que vayan a ser satisfechos - no se cumple con una propuesta que no destina nada a esos créditos. La tercera, formulada a mayor abundamiento, afirma que la modalidad de exoneración mediante plan de pagos no resulta aplicable a los concursos sin masa ni a la conclusión por insuficiencia de masa activa.

Conviene distinguir el peso de cada una. Que un plan que ofrece cero no satisface el artículo 496.1 es la ratio del fallo. Que el plan de pagos sea incompatible con el concurso sin masa se dice al hilo, y sobre esa afirmación cabe esperar todavía desarrollo, tal como ha señalado el comentario doctrinal de la resolución.

La misma cuestión, planteada en Luxemburgo

El asunto no está cerrado. Según la nota informativa del Consejo General del Poder Judicial de 24 de junio de 2026, la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Murcia ha planteado una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en un concurso sin masa de dos deudores con vivienda hipotecada por encima de su valor.

Lo que se pregunta es, en sustancia, si la Directiva (UE) 2019/1023 permite excluir de la exoneración la deuda garantizada más allá de la parte cubierta por el valor del inmueble, y si es compatible con el Derecho de la Unión que el tratamiento de ese exceso dependa del procedimiento seguido - exonerable en el plan de pagos por el artículo 492 bis, no previsto expresamente en el concurso sin masa - . El procedimiento de origen queda suspendido hasta que el Tribunal de Justicia resuelva, y la cuestión está pendiente: nada de lo anterior puede presentarse hoy como criterio definitivo.

Qué conviene revisar

De lo expuesto se desprenden algunas comprobaciones que ordenan el análisis de cualquier solicitud en la que haya vivienda hipotecada. La primera, el valor de mercado del inmueble frente a la deuda pendiente, porque de esa comparación depende que el procedimiento se encauce o no como concurso sin masa conforme al artículo 37 bis d).

La segunda, el momento en que se solicita: el artículo 495.2 sitúa el límite en el acuerdo judicial de liquidación, y después de él la modalidad de plan de pagos ya no está disponible. La tercera, la capacidad real de atender el calendario que el plan ha de contener, pues el artículo 496.1 exige destinar algo a los créditos exonerables y el artículo 498.2 somete la aprobación a las posibilidades objetivas de cumplimiento.

Y la cuarta, la eventualidad de la revocación: el artículo 492 bis.3 previene que la exoneración de una deuda con garantía real queda revocada por ministerio de la ley si, ejecutada la garantía, el producto obtenido resulta suficiente para satisfacer, en todo o en parte, deuda exonerada. El alcance concreto de cada uno de estos extremos depende de la composición del pasivo, del valor acreditado del inmueble y de la fase en que se encuentre el procedimiento, y no admite respuesta general.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Concursal. Sobre el procedimiento y lo que ocurre con la vivienda, ley de segunda oportunidad.