El Supremo anula el interés de dos hipotecas inversas por falta de transparencia

Un préstamo pensado para la vejez

La hipoteca inversa es un producto de nicho, pero de consecuencias largas: quien la firma suele ser una persona mayor y quien afronta su liquidación suele ser otro, años después. La disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, la define como el préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante, siempre que él y los beneficiarios que designe sean «personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento».

El titular percibe una renta periódica — o una cantidad única — y no devuelve nada en vida. La deuda se liquida después. El apartado 5 de esa misma disposición permite a los herederos cancelar el préstamo «abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses», sin compensación por la cancelación; y el apartado 6 añade que, si deciden no reembolsarlos, «el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia».

El punto que se litiga: el interés que se calcula sobre el interés

La discusión no está en el tipo, sino en la base sobre la que se aplica. En estos contratos el interés no se liquida solo sobre las disposiciones que el titular ha ido percibiendo: se liquida también sobre los intereses ya devengados, que se incorporan al saldo. Es capitalización de intereses, y en un producto que se extiende durante quince o veinte años la diferencia entre una y otra base no es un matiz aritmético: es el orden de magnitud de la deuda que aparece al abrir la herencia.

De ahí que el problema se plantee casi siempre en sede de transparencia, y no de precio. Nada impide pactar esa forma de cálculo; lo que se examina es si la entidad la explicó de modo que el contratante pudiera representarse la carga económica real que asumía.

Las dos sentencias de julio de 2026

La Sala Primera del Tribunal Supremo dictó en julio dos resoluciones sobre esta cuestión, ambas con ponencia del magistrado don José Luis Seoane Spiegelberg.

La sentencia n.º 1190/2026, de 17 de julio (recurso 6583/2021, ECLI:ES:TS:2026:3358) aborda, según el resumen publicado por el Centro de Documentación Judicial, la configuración jurídica del producto y el control de incorporación, de transparencia material y de abusividad en la contratación con consumidores, en un contrato con interés retributivo del 5 % fijo cuya cuantía se liquidaba sobre las pensiones periódicas percibidas, no actualizables, y sobre los intereses hasta entonces devengados, forma de cálculo que — siempre según ese resumen — no fue debidamente advertida ni informada por la entidad financiera.

La sentencia n.º 1317/2026, de 24 de julio (recurso 7028/2021, ECLI:ES:TS:2026:3425) declara la nulidad por abusiva de la cláusula que fijaba el interés retributivo y la imposibilidad de integrar el contrato, esto es, de sustituir lo anulado por otra cosa.

Conviene precisar el alcance de una y otra. No se declara que la hipoteca inversa sea un producto nulo, ni que lo sea la capitalización de intereses en sí misma. Lo que se enjuicia es una cláusula concreta de dos contratos concretos, y el motivo por el que cae es de información precontractual. La ponderación de las circunstancias concurrentes — que es lo que ambas resoluciones hacen — presupone que el resultado depende de cómo se comercializó cada contrato.

Qué queda del contrato cuando la cláusula cae

La consecuencia está en el artículo 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007: la cláusula abusiva es nula de pleno derecho y se tiene por no puesta, y el contrato sigue obligando a las partes en lo demás siempre que pueda subsistir sin ella.

Aplicado aquí, el préstamo subsiste sin el interés remuneratorio anulado. La obligación de devolver el capital dispuesto permanece intacta — la nulidad no convierte el préstamo en donación —, y las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula anulada han de restituirse. Que no quepa integrar el contrato es lo que impide sustituir el tipo declarado nulo por otro más moderado, criterio consolidado desde la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE.

Un límite que conviene no pasar por alto

La sentencia n.º 1317/2026 contiene además un pronunciamiento que apunta en dirección contraria y que su resumen recoge expresamente: aprecia la falta de legitimación de los herederos de los hipotecantes para instar la nulidad de la hipoteca inversa por no haberse contado con su consentimiento, al no ser parte en el contrato ni ostentar, a la fecha de su celebración, la condición de sucesores de los causantes.

Es una distinción de las que deciden pleitos. Una cosa es discutir el contenido de un contrato que se ha heredado, y otra pretender su nulidad por no haber intervenido en él quien entonces no era más que un heredero futuro. La expectativa de heredar no confiere, por sí sola, un derecho a consentir los actos de disposición del causante sobre su propio patrimonio.

Qué conviene revisar

Primero, la documentación precontractual. Lo que se examinó en estos asuntos no fue la escritura aislada, sino si la forma de calcular el interés se advirtió e informó de manera comprensible antes de firmar. Ahí está el núcleo, y ahí varía cada contrato.

Segundo, la base de cálculo del interés. No es lo mismo un interés liquidado sobre las disposiciones percibidas que uno liquidado también sobre los intereses ya devengados. Es un dato que consta en el propio contrato y que explica la diferencia entre lo cobrado en vida y lo reclamado después.

Tercero, quién reclama y por qué título. La posición de los herederos no es uniforme: no coincide lo que pueden discutir como sucesores del contratante con lo que podrían pretender en nombre propio, y la sentencia de 24 de julio marca esa frontera.

Cuarto, el momento. Las acciones de restitución derivadas de la nulidad están sujetas a plazo, y su cómputo ha sido objeto de una jurisprudencia europea y nacional en evolución. No es una cuestión que convenga dejar madurar.

Cada uno de estos extremos depende del contrato concreto, de la información que efectivamente se facilitó y de las circunstancias de la contratación, cuya apreciación corresponde en último término al órgano judicial.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Civil. Si desea que revisemos un contrato de este tipo, puede escribirnos desde contacto. Y si lo que ha llegado es la liquidación del préstamo tras el fallecimiento del titular, cómo responden los herederos de las deudas del causante y qué es la aceptación a beneficio de inventario está explicado en herencias.