IBI y tasa de basuras en el alquiler: el pacto es válido, pero cobrarlos exige recibos y notificación

El burofax de los atrasos

La escena se repite en los despachos y no siempre acaba donde el remitente espera. El propietario envía un burofax reclamando tres cosas a la vez: la diferencia de la renta por el IPC de los últimos meses, los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los de la tasa de recogida de basuras. Y advierte de que, si no se pagan, seguirá el desahucio por falta de pago del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La pregunta del inquilino suele ser si eso se puede cobrar. Y la respuesta, tras dos resoluciones recientes, es que sí —el pacto es válido— pero solo si se han hecho antes dos cosas que con frecuencia no se hacen.

Lo que zanjó el Supremo en noviembre

El artículo 20.1 de la Ley 29/1994 permite pactar que corran a cargo del arrendatario «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y exige para la validez de ese pacto que conste por escrito y «determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».

De ahí venía el pleito: si el IBI y la basura entran en ese artículo, un contrato que no diga cuánto se paga no sirve para cobrarlos. Las audiencias provinciales estaban divididas, y la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1637/2025, de 17 de noviembre (Sala Primera, recurso 9557/2024, ECLI:ES:TS:2025:5076) resolvió la discrepancia.

Su conclusión, sobre un caso en que los arrendatarios habían pagado el primer año y dejaron de hacerlo al siguiente: «Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato».

Qué es un gasto «no susceptible de individualización»

El razonamiento merece conocerse, porque es el que traza la frontera. La Sala advierte que el «inmueble» del que habla el artículo 20.1 no es la vivienda arrendada, sino el edificio en el que se encuentra, y que el precepto es transcripción de la antigua regla quinta del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los gastos a los que se refiere «son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad»: los que no se pueden medir con contador ni asignar de manera precisa a cada vivienda, y que por eso se reparten por cuota de participación o por superficie.

Para esos, y solo para esos, tiene sentido exigir el importe anual en el contrato. La Sala lo explica además por su conexión con el apartado 2 del mismo artículo, que durante los cinco primeros años —siete si el arrendador es persona jurídica— limita el incremento anual de esas cantidades, con excepción de los tributos, a un porcentaje que no puede superar el doble del autorizado para la renta. Sin importe de partida, ese límite no se podría controlar.

El IBI y la tasa de basuras que recaen de forma individualizada sobre la vivienda arrendada quedan, por tanto, fuera del artículo 20.1 y sometidos a la libertad de pacto. En cuanto a la tasa, el sujeto pasivo es quien resulta beneficiado por el servicio (arts. 20.4.s) y 23.1.b) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), si bien el artículo 23.2.a) atribuye la condición de sustituto del contribuyente a los propietarios, «quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».

Y aun así, el desahucio se desestimó

Aquí está lo que interesa a quien tenga hoy uno de esos burofaxes encima de la mesa. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Octava, n.º 232/2026, de 18 de junio de 2026 (recurso 1590/2025, ECLI:ES:APM:2026:8441) aplica esa doctrina del Supremo, la cita expresamente… y confirma la desestimación de la demanda de desahucio.

El caso era el corriente: contrato de 2019 con renta de 900 euros actualizable por el IPC, con la tasa de basuras y alcantarillado a cargo de los arrendatarios; se reclamaba una diferencia de renta de noviembre de 2024 y los recibos de basura de tres años. El propietario perdió en las dos instancias, y por dos motivos distintos que conviene separar.

La subida de renta no se cobra hacia atrás

El artículo 18.2 LAU dispone que «la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado» y acompañando, si el arrendatario lo exige, la certificación del Instituto Nacional de Estadística. Añade que es válida la notificación hecha por nota en el recibo de la mensualidad anterior.

La sentencia de instancia, cuyo razonamiento la Audiencia asume, lo traduce así: aunque la facultad de pedir la actualización no está sometida a plazo, «sus efectos se producen ex nunc de modo que únicamente podría reclamarse la renta actualizada desde el momento de la notificación y nunca sería admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta». Notificada el 21 de noviembre, la renta nueva era exigible desde diciembre; luego no había impago que sostuviera el desahucio.

Dos precisiones del apartado 1 del mismo artículo, que se olvidan con frecuencia: la renta solo se actualiza si hay pacto expreso —«en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos»—, y el incremento anual no puede exceder de la variación del Índice de Precios al Consumo.

Quien reclama, prueba

El segundo motivo es de prueba, y es el que dejó sin efecto la reclamación de la basura. No se discutía que los arrendatarios estuvieran obligados a pagarla: se discutía cuánto. Y el propietario no aportó los recibos.

La Audiencia lo resuelve con la carga de la prueba del artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y una razón de puro sentido común: «es el arrendador a quien se giran los recibos quien está en disposición de acreditar los importes pagados por dicho concepto de modo que la cantidad debida quede debidamente determinada». Y concluye que «no habiéndolo hecho así, no puede sustentarse la acción de desahucio en el impago de la cantidad reclamada sin sustento documental».

El propietario alegó en apelación que el importe de la tasa era de general conocimiento por estar publicado en el boletín oficial de la comunidad. No le sirvió: la Audiencia lo trata como alegación nueva, proscrita en la segunda instancia por el artículo 456 LEC, porque ni en el burofax ni en la demanda se había dicho. Es un recordatorio de que lo que no se dijo al reclamar difícilmente se arregla después.

Qué conviene revisar

Primero, qué dice el contrato y qué concepto se reclama. Un pacto sobre el IBI o sobre la tasa de basuras individualizadas de la vivienda no necesita expresar su importe; uno sobre gastos generales del edificio, sí, y además por escrito.

Segundo, la fecha de la notificación de la subida. Es la que marca desde cuándo se debe la renta nueva, y ha de expresar el porcentaje aplicado. Sin ella, lo anterior no se debe; con ella, se debe desde el mes siguiente.

Tercero, si hay recibos. Quien reclama una cantidad ha de poder acreditar su devengo y su cuantía. Vale en los dos sentidos: al propietario le conviene guardarlos y acompañarlos, y al inquilino, comprobar que el importe que se le pide es el que consta en ellos.

Y cuarto, la diferencia entre no deber y deber sin desahucio. Que una reclamación no sirva para resolver el contrato no significa que la cantidad no exista: significa que no se ha acreditado en ese pleito. La vía de reclamarla después, con los justificantes, sigue abierta.

El alcance de cada uno de estos extremos depende del contrato concreto, de lo pactado y de la prueba disponible, cuya apreciación corresponde en último término al órgano judicial.

Esta materia forma parte de nuestra área de Derecho Civil. Y si es usted quien reclama, en reclamar facturas impagadas están los cauces y lo que conviene reunir antes de dar el primer paso.